Материал предоставлен "dp.ru Деловые новости"
Оригинал статьи: https://www.dp.ru/a/2018/01/30/Znat_sebe_cenu
Автор статьи: Мария Мокейчева
В 2017 году в петербургской агломерации (включающей Петербург и пригородные районы Ленобласти) было продано, по разным оценкам, 4,2–4,5 млн м2. При этом до 80% реализованного жилья — это масс–маркет. По словам руководителя компании LEGENDA Intelligent Development Василия Селиванова, основным драйвером стали распродажи на ранних стадиях строительства в проектах, находящихся на нижнем уровне масс–маркета, где цена квадратного метра составляет 60–70 тыс. рублей. Но, когда продажи ведутся на этапе котлована, невозможно адекватно оценить преимущества одного проекта над другим — разве что по красивым рендерам, которые научились рисовать все. Но на этой стадии не может быть справедливой цены, потому что конкурирует не реальный продукт, а картинки. Цена, по которой происходят сделки на начальных стадиях, не отражает реальных затрат застройщика. Это цена, по которой покупают, а не по которой строят. При этом разница в цене на начальной стадии строительства и при дальнейшей реализации проекта колоссальная, особенно в сегменте качественных городских проектов.
В свете вступления в силу изменений в 214–й закон, а также более далекой перспективы полной отмены долевого строительства актуальным становится поиск других способов финансирования помимо средств покупателей. Но пока наблюдается в основном активность застройщиков по получению как можно большего количества разрешений на строительство, чтобы успеть реализовать проекты по старым правилам. "Полученные наспех разрешения не могут лежать бесконечно, а значит, в ближайшее время на рынок будет выведено еще больше жилья, которое застройщикам придется реализовать на начальной стадии по демпинговой цене, при которой о рентабельности проектов нет даже речи", — отмечает Василий Селиванов.
Неэффективность финансовой модели по финансированию начальных этапов строительства за счет продаж на ранних стадиях заставляет компании привлекать проектное финансирование, работать с институциональными инвесторами, а также выпускать биржевые облигации.
Банк берет риск на себя
Если говорить о проектном финансировании, то этот инструмент уже давно используется застройщиками. При этом на текущий момент он доступен не более чем 10–15% рынка — банки не спешат кредитовать высокорисковые и нерентабельные проекты. Преодолеть жесткие требования банков к экономике проекта могут единицы, в основном представляющие проекты в сегменте комфорт и выше.
"Все свои текущие объекты LEGENDA строит с привлечением проектного финансирования, — отмечает Василий Селиванов. Так, по первой очереди проекта "Legenda Комендантского" были привлечены средства банка "Санкт–Петербург", а в ноябре LEGENDA Intelligent Development получила полное покрытие от Сбербанка по проекту "Legenda Героев" в размере 4,2 млрд рублей. "Сбербанк — требовательный оператор проектного финансирования, — говорит глава холдинга LEGENDA, — он оценивает риски так, чтобы финансирование покрывало их независимо от меняющейся конъюнктуры рынка".
В свою очередь, в Сбербанке отмечают, что в целом ставки по проектному финансированию, безусловно, выше, чем при кредитовании оборотных средств, так как банк принимает проектные риски, однако ставки являются рыночными. Ключевые требования к проекту — рентабельность, наличие необходимой исходно–разрешительной документации по проекту и вложение в проект собственных средств застройщика, причем до получения средств от банка. Так, стандартная доля участия Сбербанка в проекте достигает 60%, однако при ряде условий возможно финансирование до 85% от капитала проекта. Остальные 15% должны быть профинансированы за счет собственных средств заемщика. Также важным фактором является привлекательность проекта с точки зрения рынка. При этом контроль со стороны банка продолжается на протяжении всей реализации проекта. "Строительная экспертиза проекта осуществляется банком самостоятельно, у нас работают специалисты — строители, имеется большой опыт реализации проектов в сфере недвижимости, таким образом, мы не просим застройщиков проходить дополнительный строительный аудит", — поясняют в Сбербанке. К каждому этапу выдачи денежных средств застройщик предоставляет необходимые обосновывающие документы, специалисты банка осуществляют регулярные выезды на объект в процессе строительства.
Как сообщили в Сбербанке, доля финансирования строительства жилой недвижимости составляет на сегодняшний день около 15% в кредитном портфеле по направлению недвижимости. В 2017 году только в Северо–Западном банке принято решение о финансировании жилых проектов в объеме около 20 млрд рублей. Однако в разрезе рынка эта цифра все еще незначительна.
Купи–продай
Еще один вариант финансирования строительства — работа с институциональными инвесторами. Например, по второй очереди проекта "Legenda Комендантского", строительство которой стартовало в конце прошлого года, заключена сделка с компанией "ВТБ Капитал", по которой инвестор покупает пакет квартир у застройщика, который, в свою очередь, обязуется выкупить их обратно через 2 года. Таким образом девелопер получает средства на финансирование начальной стадии строительства, а затем сможет продать квартиры по более высокой цене уже конечным покупателям. "Нужно отметить, что LEGENDA первая и пока единственная на петербургском рынке применила такой формат работы с инвестиционным фондом. Частные инвесторы крайне редко принимают решение о финансировании девелоперских проектов на ранних стадиях строительства, когда риски наиболее высоки. С другой стороны, именно вложения на этом этапе обеспечивают интересный доход для инвестора", — говорит Василий Селиванов.
Еще один вариант привлечения средств — выпуск биржевых облигаций. Но и здесь не все просто и доступно. Для этого компаниям необходимо подготовить отчетность по МСФО, что само по себе непросто, пройти аудит, а затем получить рейтинг от независимого агентства. От этой независимой оценки во многом будет зависеть реальность планов компании по выходу на рынок публичных заимствований. Сейчас этим путем идет LEGENDA Intelligent Development, и после завершения аудита по МСФО за 2017 год компания планирует в апреле–мае 2018 года выпустить первый облигационный заем. Окончательные его параметры станут известны в феврале. Ожидается, что на первом этапе будет привлечено около 2–3 млрд рублей, а общий объем займа составит 10 млрд рублей.
"Наша политика в конечном итоге направлена на то, чтобы действительно хорошие проекты продавались по справедливой цене, отражающей настоящее качество, — поясняет Василий Селиванов, — сейчас огромный разбег в цене между начальной и высокой стадией готовности проекта означает, что покупатели, не рискнувшие войти в проект в начале продаж, впоследствии просто компенсируют несправедливо низкую цену на старте. В итоге все покупатели получают одинаковый продукт, но по очень разным ценам. Мы же стремимся сделать так, чтобы все платили справедливую цену за реальное качество, а не за разницу в стадиях строительства". Таким образом, пример компании LEGENDA Intelligent Development показывает, как застройщики могут последовательно реализовать стратегию ухода от долевого участия граждан в строительстве домов, независимо от того, какие решения будут приняты на законодательном уровне.