Заказать
обратный звонок

Ваше имя
Ваш телефон
Ваш email
Удобное время для звонка
Получить более подробную информацию

Ваше имя
Ваш телефон
Ваш email
Удобное время для звонка
Ваш вопрос
Пожаловаться

Ваше имя
Ваш телефон
Ваш email
Удобное время для звонка
Текст сообщения

Предложить объект


Ваше имя
Ваш телефон
Ваш email
Удобное время для звонка
Продать либо Сдать в аренду
Категория недвижимости
Тип коммерческой недвижимости
Адрес объекта
Площадь объекта
Описание объекта
Цена

Заявка на поиск объекта


Ваше имя
Ваш телефон
Ваш email
Удобное время для звонка
Купить либо Снять в аренду
Категория недвижимости
Тип коммерческой недвижимости
Адрес, Район, Станция метро
Площадь объекта
от до
Цена
от до
Описание, пожелания

Заявка на консультацию


Ваше имя
Ваш телефон
Ваш email
Удобное время для звонка
Ваши потребности и пожелания

Оставьте заявку на презентацию франшизы


Ваше имя
Ваш телефон
Ваш email

Стать частью команды


Ваше имя
Ваш телефон
Ваш email
Подписаться

Ваше имя
Ваш email

Девелоперы ищут источники финансирования, не дожидаясь отмены долевого строительства

Материал предоставлен "dp.ru Деловые новости"

Оригинал статьи: https://www.dp.ru/a/2018/01/30/Znat_sebe_cenu

Автор статьи: Мария Мокейчева

В 2017 году в петербургской агломерации (включающей Петербург и пригородные районы Ленобласти) было продано, по разным оценкам, 4,2–4,5 млн м2. При этом до 80% реализованного жилья — это масс–маркет. По словам руководителя компании LEGENDA Intelligent Development Василия Селиванова, основным драйвером стали распродажи на ранних стадиях строительства в проектах, находящихся на нижнем уровне масс–маркета, где цена квадратного метра составляет 60–70 тыс. рублей. Но, когда продажи ведутся на этапе котлована, невозможно адекватно оценить преимущества одного проекта над другим — разве что по красивым рендерам, которые научились рисовать все. Но на этой стадии не может быть справедливой цены, потому что конкурирует не реальный продукт, а картинки. Цена, по которой происходят сделки на начальных стадиях, не отражает реальных затрат застройщика. Это цена, по которой покупают, а не по которой строят. При этом разница в цене на начальной стадии строительства и при дальнейшей реализации проекта колоссальная, особенно в сегменте качественных городских проектов.

В свете вступления в силу изменений в 214–й закон, а также более далекой перспективы полной отмены долевого строительства актуальным становится поиск других способов финансирования помимо средств покупателей. Но пока наблюдается в основном активность застройщиков по получению как можно большего количества разрешений на строительство, чтобы успеть реализовать проекты по старым правилам. "Полученные наспех разрешения не могут лежать бесконечно, а значит, в ближайшее время на рынок будет выведено еще больше жилья, которое застройщикам придется реализовать на начальной стадии по демпинговой цене, при которой о рентабельности проектов нет даже речи", — отмечает Василий Селиванов.

Неэффективность финансовой модели по финансированию начальных этапов строительства за счет продаж на ранних стадиях заставляет компании привлекать проектное финансирование, работать с институциональными инвесторами, а также выпускать биржевые облигации.

Банк берет риск на себя

Если говорить о проектном финансировании, то этот инструмент уже давно используется застройщиками. При этом на текущий момент он доступен не более чем 10–15% рынка — банки не спешат кредитовать высокорисковые и нерентабельные проекты. Преодолеть жесткие требования банков к экономике проекта могут единицы, в основном представляющие проекты в сегменте комфорт и выше.

"Все свои текущие объекты LEGENDA строит с привлечением проектного финансирования, — отмечает Василий Селиванов. Так, по первой очереди проекта "Legenda Комендантского" были привлечены средства банка "Санкт–Петербург", а в ноябре LEGENDA Intelligent Development получила полное покрытие от Сбербанка по проекту "Legenda Героев" в размере 4,2 млрд рублей. "Сбербанк — требовательный оператор проектного финансирования, — говорит глава холдинга LEGENDA, — он оценивает риски так, чтобы финансирование покрывало их независимо от меняющейся конъюнктуры рынка".

В свою очередь, в Сбербанке отмечают, что в целом ставки по проектному финансированию, безусловно, выше, чем при кредитовании оборотных средств, так как банк принимает проектные риски, однако ставки являются рыночными. Ключевые требования к проекту — рентабельность, наличие необходимой исходно–разрешительной документации по проекту и вложение в проект собственных средств застройщика, причем до получения средств от банка. Так, стандартная доля участия Сбербанка в проекте достигает 60%, однако при ряде условий возможно финансирование до 85% от капитала проекта. Остальные 15% должны быть профинансированы за счет собственных средств заемщика. Также важным фактором является привлекательность проекта с точки зрения рынка. При этом контроль со стороны банка продолжается на протяжении всей реализации проекта. "Строительная экспертиза проекта осуществляется банком самостоятельно, у нас работают специалисты — строители, имеется большой опыт реализации проектов в сфере недвижимости, таким образом, мы не просим застройщиков проходить дополнительный строительный аудит", — поясняют в Сбербанке. К каждому этапу выдачи денежных средств застройщик предоставляет необходимые обосновывающие документы, специалисты банка осуществляют регулярные выезды на объект в процессе строительства.

Как сообщили в Сбербанке, доля финансирования строительства жилой недвижимости составляет на сегодняшний день около 15% в кредитном портфеле по направлению недвижимости. В 2017 году только в Северо–Западном банке принято решение о финансировании жилых проектов в объеме около 20 млрд рублей. Однако в разрезе рынка эта цифра все еще незначительна.

Купи–продай

Еще один вариант финансирования строительства — работа с институциональными инвесторами. Например, по второй очереди проекта "Legenda Комендантского", строительство которой стартовало в конце прошлого года, заключена сделка с компанией "ВТБ Капитал", по которой инвестор покупает пакет квартир у застройщика, который, в свою очередь, обязуется выкупить их обратно через 2 года. Таким образом девелопер получает средства на финансирование начальной стадии строительства, а затем сможет продать квартиры по более высокой цене уже конечным покупателям. "Нужно отметить, что LEGENDA первая и пока единственная на петербургском рынке применила такой формат работы с инвестиционным фондом. Частные инвесторы крайне редко принимают решение о финансировании девелоперских проектов на ранних стадиях строительства, когда риски наиболее высоки. С другой стороны, именно вложения на этом этапе обеспечивают интересный доход для инвестора", — говорит Василий Селиванов.

Еще один вариант привлечения средств — выпуск биржевых облигаций. Но и здесь не все просто и доступно. Для этого компаниям необходимо подготовить отчетность по МСФО, что само по себе непросто, пройти аудит, а затем получить рейтинг от независимого агентства. От этой независимой оценки во многом будет зависеть реальность планов компании по выходу на рынок публичных заимствований. Сейчас этим путем идет LEGENDA Intelligent Development, и после завершения аудита по МСФО за 2017 год компания планирует в апреле–мае 2018 года выпустить первый облигационный заем. Окончательные его параметры станут известны в феврале. Ожидается, что на первом этапе будет привлечено около 2–3 млрд рублей, а общий объем займа составит 10 млрд рублей.

"Наша политика в конечном итоге направлена на то, чтобы действительно хорошие проекты продавались по справедливой цене, отражающей настоящее качество, — поясняет Василий Селиванов, — сейчас огромный разбег в цене между начальной и высокой стадией готовности проекта означает, что покупатели, не рискнувшие войти в проект в начале продаж, впоследствии просто компенсируют несправедливо низкую цену на старте. В итоге все покупатели получают одинаковый продукт, но по очень разным ценам. Мы же стремимся сделать так, чтобы все платили справедливую цену за реальное качество, а не за разницу в стадиях строительства". Таким образом, пример компании LEGENDA Intelligent Development показывает, как застройщики могут последовательно реализовать стратегию ухода от долевого участия граждан в строительстве домов, независимо от того, какие решения будут приняты на законодательном уровне.